Grondbeleid

In deze paragraaf wordt ingegaan op de wijze waarop de gemeente in 2017-2020 invulling zal geven aan haar grondbeleid. In 2015 is de Nota Grondbeleid (2015-2020) vastgesteld. In de nota grondbeleid is opgenomen dat de gemeente een actief grondbeleid voert. Actief grondbeleid houdt in dat actief gestuurd wordt op de ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente. Op deze wijze wordt grip gehouden op planvorming, realisatie en uitgifte van gronden. Het aankoopbeleid is gericht op het zelf verwerven van grond voor de realisatie van bedrijventerreinen en woningbouwlocaties. De huidige grondexploitaties worden in eigen beheer uitgevoerd.

Als daar aanleiding toe is wordt op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten het voorkeursrecht gevestigd. Dit betekent dat de eigenaren bij voorgenomen verkoop eerst de grond aan de gemeente moeten aanbieden. Op dit moment worden geen nieuwe voorkeursrechten gevestigd. Daarnaast wordt er gekeken welke mogelijkheden er zijn om gronden die in de toekomst niet worden ingezet voor nieuwe exploitaties of ruilgronden, weer op de markt te zetten en af te stoten.

In 2013 is de Nota Kostenverhaal gemeente Dalfsen deel 1 vastgesteld. In deze nota is het beleid voor de kostentoerekening van bovenwijkse voorzieningen aan de verschillende grondexploitaties vastgelegd.

De financiële vertaling van de grondexploitaties is opgenomen in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) 2016. In de MPG zijn de financiële doorrekeningen opgenomen van alle lopende grondexploitaties en is inzicht gegeven in het verwachte resultaat en het weerstandsvermogen. In de MPG zijn ook meer details per grondexploitatie opgenomen. Door BBV wijzigingen is de grondslag voor de toe te rekenen rente gewijzigd (zie verderop in deze paragraaf). Aangezien deze wijziging een groot effect heeft op de verwachte resultaten is deze wijziging verwerkt in de gepresenteerde resultaten in deze paragraaf.

Belangrijke beleidsdocumenten:

Nota Grondbeleid 2015-2020(2015)
Nota Kostenverhaal gemeente Dalfsen (2013)

Structuurvisie kernen (2010)
Structuurvisie buitengebied (2012)

Er is geen sprake van een gemeentelijk grondbedrijf. De taakgebieden grondbeleid en grondexploitatie vallen onder de eenheid Ruimtelijke Ontwikkeling. De eenheidsmanager is verantwoordelijk voor deze taakgebieden en is ook budgethouder.

In de planning en control cyclus wordt de gemeenteraad jaarlijks drie keer geïnformeerd over de exploitatie van grond in de gemeente Dalfsen. Dat is op de volgende momenten:

1. in november via de paragraaf grondbeleid in de programma begroting
2. in april via de MPG
3. in mei via de paragraaf grondbeleid in de jaarrekening

Bij belangrijke ontwikkelingen zal de raad ook tussentijds worden geïnformeerd.

Marktomstandigheden hebben invloed op de grondexploitaties
Voor 2016 is in de MPG 2016 een verkoop van industrieterreinen begroot van 1,5 ha en een verkoop van 136 kavels op woningbouwlocaties. Om een goede inschatting te maken voor de begroting is het van belang om het verkoop verloop van het lopende boekjaar te beoordelen. De eerste acht maanden van 2016 zijn voorbij, in onderstaand overzicht is inzicht gegeven in de huidige status van de gerealiseerde verkopen en de ontwikkelingen die in de pijplijn zitten.

Uit de analyse blijkt dat de begrote verkopen nog steeds realistisch zijn, aanpassing van de programmering is hierdoor niet noodzakelijk. In sommige exploitaties worden mogelijk minder verkopen gerealiseerd dan begroot. De impact hiervan op het verwachte resultaat lijkt beperkt waardoor dit niet is aangepast in de actualisatie.

Grondexploitaties verder ontwikkeld
De grondexploitaties blijven in ontwikkeling. Zo wordt bijvoorbeeld kritisch gekeken naar de verkaveling in de verschillende projecten en wordt deze zo nodig aangepast om de verkoopbaarheid te vergroten. Daarnaast vindt er over de industrielocaties actief overleg plaats met potentiële kopers en worden er verkoop stimulerende maatregelen genomen.

De provincie houdt scherper toezicht op nieuwe woningbouwlocaties. De regionale en lokale woningbehoefte voor uitbreiding van woningbouw moet in bestemmingsplannen worden onderbouwd. In dit verband moet aandacht worden besteed aan de “ladder voor duurzame verstedelijking”. De ladder voor duurzame verstedelijking houdt in dat de gemeente bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen (woningbouw, bedrijventerreinen, detailhandel) niet onnodig een beroep doet op uitbreidingslocaties. Daarvoor moet worden aangetoond dat voor die ontwikkeling:

1. Een actuele behoefte bestaat;
2. Er geen inbreidingslocatie voorhanden is;
3. De stedenbouwkundige ontwikkeling passend ontsloten is, zowel met openbaar vervoer als met de auto.

In de toelichting van bestemmingsplannen moet deze ladder zijn gemotiveerd. Dit rijksbeleid is  opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. Deze ontwikkeling is ook terug te zien bij de bedrijventerreinlocaties. De gemeenten in west Overijssel voeren veel overleg met de provincie over de werklocaties waar bedrijventerreinen gerealiseerd kunnen worden.

Naar aanleiding van de ladder voor duurzaamheid is meer onderzoek nodig voordat de provincie instemt met het bestemmingsplan. Dit kan gevolgen hebben voor de doorlooptijd van de bestemmingsplanprocedure. Door de gemeente wordt hierover actief overleg gevoerd met de provincie.

Wijzigingen wet en regelgeving

BBV wijzigingen:

Een aantal BBV wijzigingen is doorgevoerd; de werkgroep planning en control vanuit de gemeente is daar nauw bij betrokken. Aan de wijzigingen wordt over het algemeen reeds voldaan. De volgende wijzigingen hebben impact op de presentatie / resultaten van de grondexploitaties.

Rentetoerekening/ Disconteringsvoet
Het BBV heeft aangegeven voor de rentetoerekening aan te willen sluiten bij de fiscale grondslagen. Dit betekent dat alleen de daadwerkelijke rente toegerekend kan worden en dat er geen rente over het eigen vermogen mag worden toegerekend. Dit heeft er toe geleid dat het toe te rekenen rentepercentage is bepaald op 1%. Het gemiddelde percentage aan betaalde rente ligt op 2,2%. Aangezien deze in de verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen toegerekend dient te worden, daalt dit percentage en komt het uit op 0,5%. Een afronding naar boven met max. 0,5% is toegestaan en wordt (i.o.m. de werkgroep P&C) toegepast. Zodoende ontstaat een rente van 1%. Met deze 1% wordt een kleine risicobuffer ingebouwd die stijgende rente op moet kunnen vangen. Bij de werkelijke toerekening dient echter het werkelijke percentage (op dit moment 0,5%) te worden toegerekend.

Voor de disconteringsvoet (het percentage waartegen de eindwaarden contant worden gemaakt naar startwaarde) is vastgesteld dat deze moet aansluiten op het meerjarig streefpercentage van Europese Banken voor inflatie. In de begroting is rekening gehouden met een disconteringsvoet van 2%.

Presentatie niet in exploitatie genomen gronden en overige gronden
De gronden die door de gemeente nog niet in exploitatie zijn genomen stonden per 31-12-2015 op de balans onder de voorraden. De gronden zijn geclassificeerd als niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG) of Overige gronden. Op basis van de BBV dienen de gronden die nog niet in een transformatieproces zijn opgenomen geclassificeerd te worden onder de gronden in de categorie "materiële vaste activa". Dit betekent dat deze gronden per 1-1-2016 overgeboekt zullen worden. Het BBV heeft aangegeven dat met deze classificatie geen afboekingen verricht hoeven te worden tot uiterlijk 31 december 2019. Op dit moment is de marktwaarde hoger of gelijk aan de boekwaarde. Hierdoor is het risico op een afwaardering gering. Er worden op dit moment geen gronden gewaardeerd op toekomstige marktwaarde. In 2016 is beoordeeld welke NIEGG locaties in exploitatie genomen kunnen worden. Deze locaties zullen in een apart besluit (voorzien van een exploitatiebegroting) worden voorgelegd aan de raad. De overige NIEGG locaties worden dan overgeboekt.

Vennootschapsbelasting
Een belangrijke oorzaak van de BBV wijzigingen is de inwerkingtreding van de vennootschapsplicht per 1-1-2016. De grondexploitaties vallen als activiteit onder de vennootschapsplicht. Om voldoende aansluiting te houden tussen de jaarrekening van de gemeente en de fiscale cijfers is er voor gekozen om de grondslagen zoveel mogelijk op elkaar aan te laten sluiten.

Aangezien de grondexploitaties zijn gestart in een onbelaste periode, worden de resultaten vanuit deze periode niet belast met VpB. Om dit deel van de activiteiten in de toekomst uit het resultaat te halen is het nodig om een openingsbalans (stand 1-1-2016) op te stellen. In afstemming met fiscale experts wordt deze openingsbalans opgesteld. De openingsbalans valt gedurende de resterende looptijd vrij, waardoor in deze periode het resultaat waarover vennootschapsbelasting betaalt dient te worden lager zal uitvallen.

Op basis van recente doorrekening wordt de impact van de vennootschapsbelasting nu geschat op circa € 0,9 mln. (nadelig) over tien jaar. Dit is circa 5% van de verwachte toekomstige resultaten op eindwaarde.

Om de risico’s te beheersen en bijsturen mogelijk te maken is inzicht in de risico’s noodzakelijk.

Jaarlijks worden de exploitaties herzien en worden de inschattingen van toekomstige kosten en opbrengsten beoordeeld en waar nodig aangepast. Voorzienbare risico’s worden verwerkt in de desbetreffende grondexploitatie.

Onvoorzienbare risico’s
Onvoorzienbare risico’s zoals het hoger uitvallen van de kosten voor het bouw- en woonrijp maken, worden zoveel mogelijk opgevangen binnen de grondexploitatie. Naast deze tegenvallers van al geraamde kosten kan het ook voorkomen dat zich specifieke project risico’s voordoen. Bijvoorbeeld verplichtingen in contracten met ontwikkelaars of grondeigenaren, locatiekenmerken, vervuiling en planschade. Per project zal er worden geïnventariseerd of er sprake is van project specifieke risico’s. Deze zullen zo veel mogelijk worden gekwantificeerd.

Er zijn ook onvoorzienbare risico’s die samenhangen met de zogenaamde marktrisico’s, zoals renterisico’s, verwervingsrisico’s en afzetrisico’s. Deze risico’s worden gezien als generieke risico’s die voor alle grondexploitaties van toepassing zijn en invloed op elkaar hebben. Deze risico’s zijn niet vertaald in de post onvoorzien in de exploitaties. Eventuele tegenvallers die niet gedekt kunnen worden uit de grondexploitatie zullen dan gedekt moeten worden uit de algemene reserve grondbedrijf. Om de generieke economische risico’s binnen de grondexploitaties te kwantificeren wordt een planmatig en cyclisch risicomodel toegepast. Dit risicomodel kenmerkt zich door het financieel vertalen van een situatie wanneer sprake is van een (geringe) verslechtering van de economische situatie of stagnatie op de vastgoedmarkt.

Algemene risico's
In onderstaande tabel is een aantal algemene risico's opgenomen die zich voor kunnen doen en welke beheersmaatregelen hiervoor zijn genomen. Aangezien deze risico's in voldoende mate worden beheerst is hier geen bedrag aan gekoppeld.

Periodiek vindt er een risico overleg plaats. In dit overleg worden per complex en op totaalniveau de risico’s binnen de grondexploitaties beoordeeld. In juni 2016 zijn hierbij de risico’s weer her beoordeeld. Voor een aantal projecten zijn er nieuwe risico’s gedefinieerd, maar ook zijn risico’s gewijzigd of niet meer van toepassing. Dit heeft geleid tot een nieuw risico overzicht. Aangezien de verwachte resultaten toenemen en er risico's zijn toegevoegd is de benodigde omvang van de reserve grondexploitaties ongeveer gelijk gebleven.

In onderstaand overzicht zijn de totale risico's per complex opgenomen (kans x impact). Op het moment dat complexen winstgevend zijn kan een deel van het risico worden opgevangen door de verwachte winsten. Voor het risicoprofiel wordt 25% van de verwachte winst in mindering gebracht op het risico.

_{*) van 0,67% naar 1,67%
**) van 1% extra kosten stijging en 1% extra opbrengstendaling. Rekening houdend met een kans van 10%}

Op basis van boven genoemde analyse is het niet noodzakelijk om een aanpassing te verrichten aan de reserve grondexploitatie.Er wordt een totaal risico van circa € 1,9 mln. gelopen. Bij de inschatting van de risico's is er rekening mee gehouden dat niet alle risico's zich gelijktijdig voordoen. De gemeente moet voor het totale risico voldoende buffers hebben om deze op te vangen. Dit wordt bij het weerstandsvermogen nader toegelicht. In de risico inschatting is zoals ook besproken bij de MPG 2016 en de jaarrekening 2015 een risico opgenomen voor stijgende rente. Voor de rente is reeds 0,5% ingerekend in de grondexploitaties (1% - 0,5%). Voor het risico op een aanvullende rentestijging van 1% is een risicobuffer opgenomen.

In de vorige alinea  is weergegeven dat de grondexploitaties risico’s met zich meebrengen. Om mogelijke risico’s af te dekken, wordt er een buffer gevormd in de vorm van de algemene reserve grondexploitaties.

Het benodigde weerstandsvermogen wordt bepaald op basis van de geïnventariseerde risico's (zie vorige paragraaf) waarbij rekening is gehouden dat bij winstgevende projecten de eerste 25% kan worden opgevangen binnen de exploitaties.

Op basis van deze methode is een reserve van € 1,9 mln. toereikend. De huidige reserve kent een stand van € 1,9 mln. (na wijziging door vaststelling van de jaarrekening 2015). Eventuele toevoeging of onttrekking op basis van de risico-inschatting wordt bij de jaarrekening verwerkt.

Voor de actualisatie van de grondexploitaties wordt gebruikt gemaakt van verschillende parameters. In deze paragraaf zal meer inzicht worden gegeven in de gehanteerde parameters.

Programmering
Eén keer per twee jaar wordt een woningbouw behoefte onderzoek gedaan in de gemeente Dalfsen en wordt er marktonderzoek gedaan naar bedrijventerreinen. Deze onderzoeken zijn eind 2015 verricht. In het boekjaar 2017 zal weer een marktonderzoek verricht worden. Op basis van de werkelijke verkopen en de ontwikkelingen in de markt zal beoordeeld worden in hoeverre de programmering aangepast dient te worden. De uitkomsten worden verwerkt in de programmering van de MPG 2018. Zoals reeds bij de ontwikkelingen is weergegeven lopen de huidige verkopen en de verwachtingen voor 2016 in lijn met de programmering. Aanpassing van de programmering is op dit moment niet nodig.

Kosten/opbrengstenstijging
Voor de MPG 2016 zijn deze parameters uitvoerig beoordeeld. Op basis van deze beoordeling zijn de volgende parameters gehanteerd bij het actualiseren van de grondexploitaties in de MPG 2016. De vastgestelde parameters zijn nog steeds van toepassing, gelet op de huidige inflatiecijfers en de lichte stijging van de verkoopprijzen van woningen.
Voor grondexploitaties met een looptijd langer dan 10 jaar wordt vanaf jaar 11 geen opbrengstenstijging meer ingerekend.

Rentetoerekening
Het BBV heeft aangegeven voor de rentetoerekening aan te sluiten bij de fiscale grondslagen. Dit betekent dat alleen de daadwerkelijke rente toegerekend zal worden. Dit heeft er toe geleid dat het toe te rekenen rentepercentage is bepaald op 1%. Het gemiddelde percentage aan betaalde rente ligt op 2,2%. Aangezien deze in de verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen toegerekend dient te worden daalt dit percentage en komt het uit op 0,5%. een afronding naar boven met max. 0,5% is toegestaan en wordt (i.o.m. de werkgroep P&C) toegepast. Zodoende ontstaat een rente van 1%. Met deze 1% wordt een kleine risicobuffer ingebouwd die stijgende rentes op moet kunnen vangen.

Disconteringsvoet
Voor de disconteringsvoet (het percentage waartegen de eindwaarden contant worden gemaakt naar startwaarde) is vastgesteld dat deze moet aansluiten op het meerjarig streefpercentage van Europese Banken voor inflatie. Dit percentage bedroeg 2% op 1-1-2016.

Grondprijzen
De grondprijzen worden jaarlijks vastgesteld door het college. In het vierde kwartaal van 2016 zal een raadsvoorstel worden ingediend hoe omgegaan kan worden met prijs differentiatie.   

Alle grondexploitaties zijn per 1-1-2016 geactualiseerd en door de gemeenteraad vastgesteld via het vaststellen van de MPG 2016. Jaarlijks zullen de actualisaties worden verricht naar de stand van 1 januari. De actualisaties zullen worden verwerkt in de MPG.

Per 1 januari zijn een aantal BBV wijzigingen doorgevoerd die effect hebben op de grondexploitaties. De raad is hierover in de MPG 2016 geïnformeerd. Inmiddels is er meer duidelijkheid gekomen over de verwerking van deze wijzigingen in de grondexploitaties. Aangezien de wijzigingen (met name de rentetoerekening) een groot effect hebben op de grondexploitaties, is een tussentijdse herziening verricht van de actualisatie.

In onderstaand overzicht is de prognose weergegeven van de balansposten en de verwachte resultaten zoals deze voortkomen uit de MPG 2016 inclusief de herziening i.v.m. de rentetoerekening.

 _{1) De startwaarde (B) wordt bepaald door de eindwaarde contant te maken op basis van een rentepercentage van 2% over de resterende looptijd.
2) De eindwaarde wordt bepaald op basis van de volgende berekening. Boekwaarde (A) + nog te maken kosten (D) - nog te realiseren opbrengsten (E) – rente (F) = verwacht resultaat op eindwaarde (C).}